La réforme des règles bancaires lie désormais le crédit immobilier à la performance énergétique des logements. Beaucoup d’acheteurs découvrent des exigences nouvelles lorsque le diagnostic de performance énergétique du bien est classé F ou G.

Antoine, primo-accédant, a vu son financement remis en cause malgré un apport conséquent. Cette situation impose d’anticiper le diagnostic et d’intégrer les travaux pour sécuriser son dossier.

A retenir :

• Apport majoré pour biens classés F ou G
• DPE projeté exigé avant proposition de financement bancaire
• Banques appliquant financement partiel à 70% pour DPE F
• Prêts bonifiés limités aux primo-accédants pour travaux importants

DPE et crédit immobilier : impact sur les conditions d’octroi

Comment un mauvais DPE réduit le montant financé

Ce point explique pourquoi un DPE dégradé pèse sur la valeur et le risque pour la banque. Antoine, acheteur en CDI, préparait un prêt immobilier de 200000 euros sur vingt-cinq ans.

Sa banque a conditionné le financement car le diagnostic de performance énergétique affichait la classe F. Face à ce risque, l’établissement n’accordait que soixante-dix pour cent du prix, créant un trou de financement.

Classe DPE	Tendance bancaire	Condition fréquente
A à C	Financement complet	Conditions standards
D	Financement complet	Vérification de la charge énergétique
E	Financement sous conditions	Devis travaux parfois exigés
F	Financement partiel fréquent	70% du prix constaté chez plusieurs banques
G	Refus ou financement très limité	Risque élevé de rejet du dossier

Solutions bancaires immédiates :

• Intégration d’un prêt travaux lié au crédit principal
• Exigence de devis détaillé pour travaux de performance
• Prêt complémentaire à taux bonifié pour primo-accédants
• Augmentation de l’apport personnel demandée

« J’ai cru tenir mon dossier, puis la banque a limité le prêt à soixante-dix pour cent »

Antoine P.

Selon Les Echos, des établissements ont commencé à appliquer ces règles dès 2024 dans certains dossiers sensibles. Selon la Banque centrale européenne, le resserrement des conditions reflète une prudence accrue des banques européennes.

Approches bancaires alternatives pour biens énergivores

En dépit des refus, certaines banques offrent des solutions ciblées pour soutenir les emprunteurs. Des prêts bonifiés ou des compléments limités permettent parfois de financer les travaux urgents.

Certaines enseignes proposent un prêt à taux réduit plafonné, souvent réservé aux primo-accédants. Cette option vise à financer des interventions rapides, comme le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou des radiateurs.

Modalités de financement :

• Prêt à taux bonifié pour travaux jusqu’à un plafond
• Rachat partiel de l’exclusion MNO dans l’assurance emprunteur
• Possibilité d’inclure le devis dans l’apport global
• Aménagement des échéances pour intégrer les coûts travaux

« Comme courtier, j’ai constaté la mise en place de ces dispositifs depuis le printemps 2024 »

Marine B.

Selon le HCSF, l’encadrement prudentiel vise à limiter l’exposition au risque de dépréciation du patrimoine immobilier. Cette politique conduit naturellement à exiger des garanties supplémentaires sur les dossiers.

Financer les rénovations : DPE projeté et prêts dédiés

DPE projeté : méthode, utilité et exemples

Face au refus ou au financement partiel, l’option travaux devient cruciale pour débloquer un prêt. Le DPE projeté permet d’estimer les interventions nécessaires pour améliorer la classe énergétique.

Antoine a fait réaliser un DPE projeté qui indiquait qu’un remplacement du ballon d’eau chaude et deux radiateurs suffisaient. Avec un devis de 1700 euros, il a ajusté son apport et obtenu finalement le prêt.

« Le DPE projeté a permis de chiffrer précisément les travaux et d’obtenir l’accord bancaire »

Lucie D.

Options travaux financiers :

• Inclusion du devis dans l’apport personnel
• Prêt travaux lié au crédit immobilier principal
• Prêts bonifiés pour la rénovation énergétique
• Subventions et certificats d’économie d’énergie mobilisés

Une vidéo explicative illustre les étapes à suivre pour produire un DPE projeté et convaincre la banque. Consultez la ressource pour mieux préparer vos devis et vos simulations de financement.

Étiquette	Mesure locative	Date
G	Interdiction de mise en location	2025
F	Sortie progressive du marché locatif prévue	2028
E	Restriction locative annoncée	2034
D	Surveillance renforcée et obligations de travaux	Échéances variables

Subventions, aides et rôle du courtier

Ce volet détaille les aides mobilisables pour réduire le reste à charge des emprunteurs. Les dispositifs peuvent inclure des primes, éco-PTZ ou aides locales selon la situation du logement.

Consulter un courtier permet d’identifier la combinaison de financements la plus adaptée au projet. Selon Les Echos, le recours à un courtier augmente les chances d’obtenir un montage financier favorable.

Assurance emprunteur et critères complémentaires pour l’octroi

Trois critères essentiels de l’assurance emprunteur

Après avoir sécurisé la valeur du bien, l’attention se porte sur l’assurance emprunteur et ses garanties. Les banques exigent désormais souvent des couvertures plus complètes pour limiter leur exposition.

Le choix entre mode forfaitaire ou indemnitaire, la définition de l’incapacité en fonction de la profession, et le rachat des exclusions MNO sont déterminants. Exiger un contrat adapté peut conditionner l’acceptation du prêt.

Critères assurance emprunteur :

• Mode d’indemnisation en forfaitaire pour sécurité
• Définition d’incapacité liée à sa profession
• Rachat des exclusions MNO pour couverture réelle
• Compatibilité avec la durée et le montant du prêt

« Cette règle protège les banques mais peut fragiliser les ménages aux revenus modestes »

Jean N.

Un second point important concerne la possibilité de changer d’assurance emprunteur au fil du prêt. Grâce à des évolutions législatives, la portabilité et la renégociation restent des leviers pratiques pour l’emprunteur.

Mise en pratique : simulations, comparaisons et recours

Pour passer de la stratégie à l’opérationnel, il faut chiffrer les travaux, simuler plusieurs offres et mobiliser les aides disponibles. Un dossier bien préparé facilite la négociation des conditions d’octroi.

Selon la Banque centrale européenne, la sélection stricte des profils d’emprunteurs persiste en 2026, rendant indispensables les comparaisons d’offres et l’accompagnement professionnel. Un second vidéoguide détaille ces démarches pratiques.

« J’ai aidé plusieurs clients à intégrer le devis travaux et à obtenir le prêt nécessaire »

Marine B.

Source : Banque centrale européenne, « Bank Lending Survey », 2025 ; HCSF, « Décision relative aux conditions d’octroi », 29 juin 2023 ; Les Echos, « Analyse des apports exigés par les banques », 2025.